Un projet immobilier commence presque toujours par un chiffre trouvé en ligne, puis se heurte à un autre chiffre, annoncé par une banque, qui ne lui ressemble pas. Entre les deux, il n'y a pas d'erreur de calcul, il y a une méthode de lecture. La connaître, c'est savoir avant le premier rendez-vous ce qui va peser dans votre dossier, et pourquoi.
La question que la banque se pose avant de sortir la calculatrice
La capacité d'emprunt répond à une question de prêteur : quelle mensualité ce foyer peut-il absorber, sans fragiliser son budget, pendant toute la durée du prêt ? Le salaire n'est que l'une des entrées de ce raisonnement, et rarement celle qui départage deux dossiers.
Ce que je regarde en premier n'est donc pas le montant demandé, c'est la solidité de ce qui va le rembourser. Un outil d'analyse produit bien un score, mais il s'appuie sur des éléments que quelqu'un a saisis et pondérés, et la décision reste portée par des personnes qui lisent des relevés de compte.
Ce qui entre dans les revenus, et ce qui n'y entre pas
Premier tri : tous les revenus ne se valent pas aux yeux d'un prêteur. Ce qui compte, c'est leur caractère durable et démontrable.
- Les salaires stables, ceux d'un contrat à durée indéterminée hors période d'essai ou d'un poste de la fonction publique, sont en général retenus en totalité.
- Les revenus variables, primes, commissions, heures supplémentaires, intéressement, ne sont retenus que s'ils se répètent. La banque en fait le plus souvent une moyenne sur plusieurs exercices, et écarte une prime exceptionnelle isolée.
- Les loyers déjà perçus sur un bien locatif ne sont pas comptés pour leur totalité, ils sont pondérés.
- Les pensions perçues sont retenues quand elles sont durables et justifiées par une décision ou une convention. Une pension dont la durée résiduelle est courte au regard de celle du prêt l'est rarement.
- Les prestations familiales et sociales dépendent de la politique de l'établissement et de l'âge des enfants. Certaines banques les intègrent partiellement, d'autres les écartent.
Ce qui n'entre pas, en revanche : un revenu futur espéré, une augmentation promise à l'oral, un changement de poste encore à l'état de projet. Le loyer d'un bien que l'on projette d'acheter est, lui, estimé puis pondéré comme un loyer existant, et il est ajouté à vos revenus retenus, sans venir en déduction de la mensualité qu'il finance. Quant aux travailleurs indépendants, gérants et professions libérales, ils relèvent d'une lecture à part, fondée sur les bilans et les liasses fiscales plutôt que sur des bulletins de salaire : c'est un sujet en soi, qui se traite dossier en main.
Charges, crédits en cours, pensions : le passif que l'on oublie de compter
Le second plateau de la balance est celui que l'on sous-estime le plus : des dépenses devenues invisibles à force d'être automatiques.
Y entrent les mensualités de crédit à la consommation, les prêts auto, les crédits renouvelables, une réserve ouverte pouvant peser même lorsqu'elle n'est pas utilisée, les locations avec option d'achat et longue durée, dont le loyer est traité comme une charge de crédit, les prêts étudiants en cours de remboursement, les pensions alimentaires versées, et le cas échéant un loyer que l'on continuera de payer après l'opération.
Un dossier qui porte deux crédits à la consommation en cours n'est pas un mauvais dossier, mais chaque mensualité consommée ailleurs est une mensualité qui ne financera pas le logement. D'où une question posée très tôt : solder ces crédits avant la demande, les intégrer à l'opération, ou les laisser courir ? La réponse dépend de leur durée restante, de leur coût et de la trésorerie disponible, et elle déplace parfois nettement le montant accessible.
Les découverts répétés, eux, ne sont pas une charge au sens du calcul : ils pèsent comme signal de tenue de compte.
Taux d'endettement et reste à vivre : deux lectures complémentaires
Le taux d'endettement mesure la part des revenus retenus qu'absorbent les charges de crédit, assurance emprunteur comprise. C'est l'indicateur le plus connu, et il est encadré : le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un plafond, en leur laissant une marge de dossiers dérogatoires orientée en priorité vers la résidence principale et les primo-accédants. Cette marge est limitée, et chaque établissement la distribue selon sa stratégie du moment.
Le reste à vivre, moins commenté, pèse tout aussi lourd : il mesure ce qui demeure une fois la mensualité et les charges fixes payées, rapporté à la composition du foyer, car un couple sans enfant et une famille de quatre personnes ne vivent pas avec la même somme. Chaque banque applique ici sa grille interne, souvent exprimée par adulte puis par enfant, et elle n'apparaît pas dans les simulateurs en ligne.
Les deux lectures divergent parfois, et c'est tout leur intérêt : deux foyers au même taux d'endettement peuvent avoir des restes à vivre très différents, et le second départage ce que le premier laissait à égalité.
Durée, mensualité, coût total : l'arbitrage se joue à cet endroit
La chaîne de calcul se déroule toujours dans le même ordre.
- Les revenus retenus après pondération, diminués des charges de crédit existantes, dégagent une marge.
- Cette marge, plafonnée par le taux d'endettement maximal et vérifiée au regard du reste à vivre, donne la mensualité maximale.
- Cette mensualité, combinée à une durée et à un taux, donne le capital empruntable.
- Ce capital, augmenté de votre apport et diminué des frais, donne le budget d'achat.
Les deux paramètres du troisième temps se discutent. Allonger la durée augmente le capital accessible à mensualité constante. La contrepartie est double : le coût total du crédit s'alourdit, et la cotisation d'assurance court plus longtemps. La durée maximale est par ailleurs encadrée par la réglementation, avec une tolérance pour le différé lié à des travaux ou à une construction. Le taux, lui, modifie la répartition entre capital et intérêts, et se négocie au moment du montage. Les niveaux en vigueur se suivent sur la page taux, qui est tenue à jour.
La dernière ligne est celle que l'on découvre trop tard : du capital empruntable se retirent les frais d'acquisition, le coût de la garantie, les éventuels frais de dossier et de courtage, et le budget de travaux. La place de l'apport dans cet équilibre mérite un sujet à part entière.
Pourquoi deux banques n'arrivent pas au même montant
Le calcul est identique dans son principe, et différent dans ses réglages. Les premiers écarts viennent de la pondération des revenus variables et des loyers, puis de la grille de reste à vivre, propre à chaque établissement. S'y ajoutent l'appétit du moment pour un profil donné, jeune actif, profession de santé, primo-accédant, et la relation bancaire espérée, épargne et flux confiés, que la banque négocie sans pouvoir l'imposer.
L'assurance emprunteur y contribue aussi. Puisqu'elle entre dans le calcul de l'endettement, deux contrats aux garanties comparables mais aux cotisations différentes ne laissent pas la même place à la mensualité de prêt, donc pas le même capital. Enfin, le TAEG du dossier doit rester sous le plafond légal de l'usure, ce qui écarte parfois un dossier par ailleurs solide.
Ce n'est donc pas une loterie, c'est une addition de grilles, et une grille s'anticipe quand on la connaît. Le travail consiste à présenter le dossier là où sa lecture lui sera la plus favorable, sous une forme qui ne laisse aucune question ouverte. C'est ce que recouvre mon accompagnement.
Du chiffre estimé au chiffre tenable
Une estimation en ligne donne un ordre de grandeur, suffisant pour commencer à regarder des annonces. Le chiffrage sur lequel on peut faire une offre, lui, se fait pièces en main, et c'est le premier rendez-vous qui le produit.
Mieux vaut poser ce chiffre avant la première visite qu'après une offre acceptée : écrivons-nous. Je reçois à Saint-Cyr-sur-Loire, je me déplace dans les communes de Touraine, et les projets situés ailleurs en France se suivent à distance. Les autres étapes du financement sont reprises une par une dans les ressources du site.