L'assurance de prêt est souvent la ligne la plus négligée d'un crédit immobilier, et c'est pourtant la seule ligne du contrat que la loi permet de remettre en jeu une fois la signature passée. La substitution est possible à tout moment, mais la banque conserve un droit de regard sur un point précis, l'équivalence des garanties. Savoir comment ce contrôle s'exerce, c'est savoir à l'avance sur quelle pièce la démarche va se jouer.
Ce que l'assurance emprunteur couvre, et qui décide des garanties
Cette assurance ne protège pas le logement, elle protège le remboursement. Si l'emprunteur décède, se retrouve en perte totale et irréversible d'autonomie, en invalidité ou en arrêt de travail prolongé, l'assureur prend le relais des échéances, selon les garanties souscrites et la quotité assurée. La garantie perte d'emploi reste une option à part.
Aucun texte n'impose un contenu minimal de garanties : c'est la banque qui fixe le niveau exigé comme condition d'octroi, et elle doit l'annoncer à l'avance. Elle propose en général son contrat groupe, mutualisé. L'emprunteur peut lui préférer un contrat individuel chez un autre assureur : c'est la délégation d'assurance, qui se joue au montage du financement, ou plus tard, en cours de prêt, par substitution.
La quotité, la ligne que l'on oublie de lire
La quotité, c'est la part du capital couverte sur chaque tête : pour un couple, chacun la totalité, ou une répartition entre les deux. Ce n'est pas un réglage de tarif : cela détermine ce qui resterait à payer au survivant. Quand on change d'assurance, elle doit être au moins équivalente : une quotité revue à la baisse suffit à faire refuser une demande par ailleurs solide.
L'équivalence des garanties : le point de contrôle de la banque
Le seul motif qu'une banque puisse opposer au fond à une substitution est l'absence d'équivalence entre les garanties du contrat en place et celles du contrat proposé, jamais la marge qu'elle y perd. Une demande à laquelle il manque une pièce n'est pas refusée au fond, elle est seulement incomplète, et la nuance commande la réponse.
Ce contrôle n'a rien d'arbitraire. Chaque établissement sélectionne à l'avance, dans une liste arrêtée au niveau national par le comité consultatif du secteur financier, les critères qu'il exige, puis il les publie et les remet à l'emprunteur. Cette fiche est la pièce maîtresse du dossier : sans elle, on travaille à l'aveugle.
La vérification se fait ligne à ligne, en mettant la fiche de critères en regard des conditions générales du nouveau contrat. Les points sur lesquels se joue la comparaison :
- la définition de l'invalidité, appréciée par rapport à la profession exercée ou à toute profession ;
- la durée de franchise avant indemnisation en cas d'arrêt de travail ;
- les exclusions, notamment sur les affections du dos et les troubles psychiques, souvent rachetables moyennant une surprime ;
- le mode d'indemnisation, forfaitaire ou proportionnel à la perte de revenus ;
- l'âge limite de garantie, qui doit couvrir toute la durée restante du prêt ;
- les plafonds d'indemnisation et le montant assuré.
Ce n'est pas nécessairement le niveau de protection qui coince : ce qui décide, c'est la correspondance avec les critères listés.
Résilier à tout moment depuis la loi Lemoine : la marche à suivre
La loi Lemoine a supprimé la contrainte de date : la substitution est possible à tout moment, première année comprise. La démarche suit toujours le même ordre.
- Demander à la banque la fiche des critères d'équivalence qu'elle exige, et récupérer les conditions générales de l'assurance en cours.
- Faire établir une proposition de contrat individuel calée sur ces critères, avec une quotité au moins équivalente et une garantie qui couvre toute la durée restante.
- Souscrire ce contrat, dont la prise d'effet est conditionnée à l'accord de la banque.
- Adresser la demande à la banque prêteuse par écrit, en conservant la preuve d'envoi, avec toutes les pièces : conditions générales et particulières, certificat d'adhésion, tableau des garanties, référence du prêt.
- Attendre la réponse, que la banque doit rendre dans les dix jours ouvrés suivant sa réception, et motiver si elle refuse.
- En cas d'accord, signer l'avenant à l'offre de prêt. La banque ne peut facturer ni l'examen de la demande ni cet avenant.
- Vérifier, le mois suivant, que les cotisations de l'ancien contrat ont bien cessé d'être prélevées.
Une règle ne souffre aucune exception : ne jamais résilier l'ancien contrat avant d'avoir l'accord écrit. Tant que le nouveau contrat n'a pas pris effet, le prêt n'est plus couvert, et un sinistre survenu dans cet intervalle ne le serait pas non plus.
Les motifs de refus, et comment y répondre
Un refus peut tenir à la forme comme au fond, et la réponse n'est pas la même.
Premier cas, la pièce qui manque : ce n'est pas un refus au sens de la loi, mais une demande incomplète, un document absent, un numéro de prêt erroné, un certificat non signé. On complète, on redépose, et rien n'est à changer au contrat.
Vient ensuite l'écart sur un critère précis, et c'est cette fois un refus motivé : une franchise plus longue que celle exigée, une exclusion non rachetée, une définition d'invalidité plus restrictive, un âge limite qui s'arrête avant la dernière échéance. On identifie le critère nommé, on demande à l'assureur l'option qui le comble, et la demande est redéposée avec le contrat corrigé.
Reste le refus mal fondé : motif vague, critère absent de la liste remise au départ, ou silence passé le délai de dix jours ouvrés. Un refus doit être écrit, motivé, et fondé sur les seuls critères annoncés. On demande donc la motivation par écrit, on la confronte à la fiche, et on saisit le service réclamation puis, si besoin, le médiateur de l'établissement. C'est l'étape où la fiche de critères sert le plus, pièce en main.
Questionnaire de santé, risques aggravés, droit à l'oubli
La loi Lemoine a également supprimé le questionnaire de santé pour une partie des prêts immobiliers, sous deux conditions cumulatives : un plafond de capital assuré par personne, et un remboursement qui s'achève avant un âge donné. Ces deux seuils sont fixés par la loi et son décret d'application, ils se vérifient au moment de la demande. En dehors de ces cas, la déclaration de santé reste demandée, et elle doit être exacte : une réponse inexacte peut vider la garantie au moment où elle servirait.
Un antécédent médical n'interdit pas de changer d'assurance. Il fait entrer le dossier dans le parcours des risques aggravés : examen par le médecin-conseil de l'assureur, puis acceptation, surprime, exclusion ciblée ou ajournement. La convention AERAS organise ce parcours, et le droit à l'oubli permet, passé un délai qui suit la fin du protocole thérapeutique pour certaines pathologies, de ne plus avoir à les déclarer. Un dossier refusé chez un assureur peut être accepté chez un autre.
Changer d'assurance sans fragiliser le prêt en cours
Trois vérifications évitent l'essentiel des mauvaises surprises.
La durée, d'abord : la couverture doit aller jusqu'à la dernière échéance, âge limite compris, sans quoi les dernières années du prêt restent nues.
La façon de comparer, ensuite. Une cotisation assise sur le capital emprunté au départ et une cotisation assise sur le capital restant dû ne se lisent pas de la même façon, et celle qui évolue avec l'âge ne se juge pas sur sa première année. La seule comparaison qui vaut est le coût total sur la durée restante, à garanties équivalentes.
Le calendrier, enfin : un prêt repris par une autre banque s'accompagne d'une nouvelle assurance, et une substitution menée juste avant un rachat de crédit ou une vente n'aura servi à rien.
Par où commencer
Deux documents suffisent pour savoir où vous en êtes : la fiche des critères d'équivalence de votre banque, et les conditions générales de votre assurance actuelle. Avec ces deux pièces sous les yeux, l'écart se voit en une lecture.
Sortez-les, photographiez-les, envoyez-les-moi : je vous dirai si la substitution tient debout et sur quel critère elle risque de buter. Je cherche ensuite le contrat qui couvre les critères exigés, je monte le dossier et je réponds au refus s'il se présente. Les rendez-vous se tiennent à Saint-Cyr-sur-Loire ou chez vous du côté de Saint-Avertin, et partout ailleurs en visioconférence. Les questions fréquentes répondent au reste.