Le prêt relais règle un problème de calendrier : vous avez trouvé le logement suivant avant d'avoir vendu le vôtre. La banque accepte alors d'avancer une partie de la valeur de votre bien actuel, le temps que la vente se fasse. Avant de dire oui, elle déroule pourtant un scénario dont on parle rarement au client, celui où ce bien ne se vend pas dans les temps.
Ce qu'un prêt relais finance, et pour quelle durée
Un relais est une avance, adossée à un bien que vous possédez déjà et que vous vous engagez à vendre. Il se rembourse en une seule fois, le jour de la signature chez le notaire, avec le produit de la vente.
Deux caractéristiques le distinguent d'un prêt amortissable.
- Sa durée est courte et bornée dès l'origine. Le contrat fixe une échéance, le plus souvent assortie d'une possibilité de prolongation qui n'a rien d'automatique.
- Son capital ne s'amortit pas. Selon le montage, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance, ou vous ne payez rien et les intérêts s'ajoutent à la somme due à la vente. Le premier pèse sur votre trésorerie mensuelle, le second sur le coût final : tout dépend de ce que votre budget supporte pendant la période de double charge.
Le montant avancé ne correspond jamais à la totalité du prix espéré. La banque part de la valeur qu'elle retient pour votre bien, en retire le capital restant dû sur le prêt en cours s'il y en a un, puis n'avance qu'une fraction du solde. Ce dernier écart n'est pas une brimade : c'est la marge de négociation que la banque vous laisse d'avance, celle dont vous aurez besoin si l'acheteur discute le prix.
Pourquoi la banque ne retient pas l'estimation de l'agence
L'estimation que vous remet une agence est un prix de mise en vente, un objectif commercial construit pour déclencher des visites et, parfois, pour obtenir le mandat. La banque ne raisonne pas sur le prix espéré, elle raisonne sur la somme qu'elle est à peu près certaine de voir arriver, y compris si la vente se conclut dans la précipitation.
Elle applique donc une décote à la valeur annoncée, et cette décote ne sort pas d'un tableau figé. Elle se resserre ou s'élargit selon des éléments très concrets : la liquidité réelle du secteur, la singularité du bien, son état, son étiquette énergétique, l'existence de ventes comparables récentes. Un appartement banal dans un quartier recherché ne se traite pas comme une grande maison atypique en périphérie, à prix affiché identique.
C'est l'un des points où l'accompagnement change quelque chose. Présenter votre bien comme un actif, avec des comparables sérieux, des diagnostics à jour et un historique de visites, n'est pas la même démarche que transmettre une page d'estimation. La banque reste seule à fixer la valeur qu'elle retient, mais elle la fixe sur ce qu'on lui donne à examiner.
Relais sec ou relais adossé à un nouveau prêt
Deux situations coexistent, et elles ne se négocient pas de la même façon.
Le relais sec concerne celui dont le nouveau bien coûte moins cher que celui qu'il vend : la vente suffira à tout financer, aucun crédit long ne prend le relais. C'est le cas d'un couple qui quitte la maison familiale pour un appartement. Le dossier paraît simple, il ne l'est pas toujours : une banque qui n'a qu'une avance courte à accorder, sans prêt amortissable derrière, n'en retire que la relation bancaire et les intérêts de l'avance. Certaines s'y intéressent peu, et la discussion porte alors autant sur l'ensemble de ce que vous leur apportez que sur le relais.
Le relais adossé accompagne un achat plus cher : l'avance couvre la part financée par la vente, un prêt amortissable finance le complément sur la durée longue. Ce que la banque étudie n'est plus seulement la valeur de votre bien, c'est votre capacité à porter les deux lignes en même temps, l'échéance du nouveau prêt et le coût de l'avance, avant que la vente n'efface la seconde.
Certaines banques pratiquent des montages à mensualité lissée sur la période ; leur intérêt se juge sur le coût total, pas sur le confort apparent.
Le scénario que la banque teste : et si la vente tarde
C'est la question centrale, rarement posée ainsi au client : à l'échéance, que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu ?
Trois issues existent, aucune n'est confortable.
- Vous baissez le prix, parfois nettement, pour déclencher la vente avant le terme.
- La banque accepte de prolonger, au vu de vos efforts de commercialisation : vous portez l'avance plus longtemps que prévu, et les intérêts courent pendant ce temps.
- La banque refuse de prolonger. L'avance devient exigible et doit être remboursée autrement : par une transformation en prêt amortissable quand la banque l'accepte, par la mobilisation d'une autre ressource, ou par une vente conclue dans des conditions que vous ne choisissez plus.
Cette dernière branche n'est pas théorique, et c'est la garantie qui lui donne son poids : le relais est adossé au bien à vendre, par une hypothèque ou par une caution selon le montage. La banque n'a donc pas seulement une créance sur vous, elle a un recours sur le logement lui-même.
La banque instruit votre dossier en tenant cette hypothèse pour possible, pas pour improbable. Elle regarde ce que devient votre budget si la double charge se prolonge, et elle s'intéresse au délai de vente observé pour ce type de bien près de chez vous.
Vous avez tout intérêt à faire le même exercice avant elle, à froid. Jusqu'à quel prix êtes-vous prêt à descendre, et à quelle date décidez-vous de le faire plutôt que d'attendre encore ? Un relais bien monté n'est pas celui qui avance le plus, c'est celui qui reste tenable dans le scénario défavorable.
Ce qui peut remplacer le relais quand le calendrier le permet
L'avance bancaire n'est pas la seule réponse au décalage entre deux opérations.
- La condition suspensive de vente dans le compromis : vous n'achetez que si votre bien trouve preneur. Si la vente n'intervient pas dans le délai prévu, la condition n'est pas réalisée et l'avant-contrat devient caduc, sauf à renoncer au bénéfice de la clause pour acheter malgré tout. Elle affaiblit votre offre face à un vendeur qui a le choix, et beaucoup la refusent.
- L'allongement du délai entre compromis et acte : une signature plus lointaine laisse du temps à la commercialisation, sans avance ni intérêts.
- Un décalage de jouissance : rester quelque temps dans le bien vendu après la signature, ou entrer plus tard dans celui qu'on achète.
- Une avance familiale ou une épargne mobilisable : elle réduit d'autant le montant du relais, donc son coût.
Ces solutions dépendent de ce que votre vendeur accepte, et elles se discutent au moment de l'offre d'achat, pas une fois le compromis signé.
Vendre d'abord : ce que cela coûte, ce que cela évite
Vendre avant d'acheter a un prix bien réel : un relogement temporaire, souvent un double déménagement et un garde-meuble, et le risque de laisser filer le bien qui vous plaisait.
Ce que cela évite mérite pourtant d'être mis en face. Vous ne payez pas d'intérêts d'avance. Vous ne négociez pas avec une échéance dans le dos, ce qui est exactement la situation dans laquelle un prix baisse vite. Et vous vous présentez avec un financement propre, sans clause suspendue à la vente d'un autre logement, ce qui pèse face à un vendeur qui compare deux offres.
Il n'existe pas de bonne réponse générale : un bien, un marché local, un budget, une tolérance au risque. Avant de signer une offre d'achat, faites chiffrer les deux hypothèses côte à côte, avec le montant réellement avancé et ce que coûte une vente qui tarde : envoyez-moi votre estimation. Je me déplace pour en parler à Montlouis-sur-Loire comme partout en Touraine, je reçois à Saint-Cyr-sur-Loire, et le reste se traite à distance. Vous pouvez aussi voir comment je travaille.